Davon abgesehen kann es aber auch zu einer Einkommensteuerpflicht kommen, wenn ein „nachhaltiger Verkauf“ von Immobilien erfolgt. Die Veräußerung von Grundstücken wird nämlich dann zum so genannten „gewerblichen Grundstückshandel“, wenn die Veräußerungen auf planmäßige Art und Weise erfolgen. Ob die Vermögensnutzung oder die Vermögensumschichtung und Vermögensverwertung im Vordergrund steht, ist eine Sachverhaltsfrage, die nach dem „objektiven Gesamtbild“ des jeweiligen Falles zu lösen ist.
Handel mit Wohnungseigentumseinheiten
Auch ein derartiger Handel mit Wohnungseigentumseinheiten ist ein Gewerbebetrieb. Er kann auch dann vorliegen, wenn eigenes Vermögen aufgeschlossen, bebaut, parifiziert und stückweise verkauft wird. Von gewerblichen Einkünften wird also dann zu sprechen sein, wenn die Abverkäufe einen größeren Umfang erreichen und geplant (gezielt) erfolgen. Die steuerlichen Auswirkungen eines gewerblichen Grundstückshandels sind in der Regel nicht gravierend, da – bilanziell gesehen – die Immobilieneinlage in den Gewerbebetrieb mit dem Teilwert anzusetzen ist. Dieser Teilwert entspricht bei Grundstücken regelmäßig dem Marktwert, daher wird sich aus der Veräußerung privater Grundstücke kein nennenswerter Gewinn ergeben, wenn die Grenze zum Grundstückshandel überschritten wird.
Beispiel
Herr A kauft ein Gebäude und vermietet die darin befindlichen Wohnungen für einen Zeitraum von zehn Jahren. Danach werden sukzessive einzelne Wohnungen parifiziert und als Eigentumswohnungen verkauft. Da der Einlagewert (Teilwert) dem Marktwert entspricht, ist mit keiner nennenswert Einkommensteuerbelastung aus dem Grundstücksverkauf zu rechnen.
Anders ist die Situation allerdings, wenn die Liegenschaften bzw. Wohnungen mehrere Jahre nicht verkauft werden können und gleichzeitig die Marktpreise steigen. Dann ist nämlich die Differenz zwischen Marktpreis zum Zeitpunkt der Einlage und zum Zeitpunkt des Verkaufes und damit auch die Steuerbelastung meist erheblich.