Dies kann für den Vermieter insbesondere bei hohem Anschaffungs-, Herstellungs- oder Reparaturaufwand am Mietzinshaus zu einem beachtlichen wirtschaftlichen Nachteil werden. Dem Vermieter steht daher ein umsatzsteuerliches Wahlrecht dahingehend zu, entweder die grundsätzliche unechte Umsatzsteuerbefreiung bei gleichzeitigem Vorsteuerabzugsverlust zu akzeptieren oder auch diese Vermietungsumsätze umsatzsteuerpflichtig zu behandeln und damit zur Umsatzsteuerpflicht mit Vorsteuerabzug zu optieren. Die Optionsausübung zur Umsatzsteuerpflicht ist bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides möglich.
Zum Vorsteuerabzug berechtigter Unternehmer?
Sinnvoll wird die Optionsausübung dann sein, wenn der Mieter der Räumlichkeiten ein zum Vorsteuerabzug berechtigter Unternehmer (beispielsweise das Gassenlokal eines Handelsbetriebes mit größerem Umsatz, die Kanzleiräumlichkeiten eines Rechtsanwaltes) ist. In diesem Fall stellt der Vermieter dem Mieter gleichzeitig mit der Mietvorschreibung für die Geschäftsräumlichkeiten Umsatzsteuer (20% Umsatzsteuertarif) in Rechnung und sichert sich damit seinen eigenen Vorsteuerabzug. Die Möglichkeit, zur Regelbesteuerung hinsichtlich der Umsatzsteuer zu optieren, besteht für jeden unecht steuerbefreiten Umsatz einzeln. Der Vermieter kann somit jeden Umsatz, der an sich mit 0% zu verrechnen wäre, steuerpflichtig mit 20% behandeln.
Beispiel:
Herr Müller vermietet zwei Wohnungen, eine an einen Arzt, die andere an einen Rechtsanwalt. Er stellt sich die Frage, ob es für ihn sinnvoll ist, die Option zur Steuerpflicht auszuüben.
Die Vermietung von Räumlichkeiten zu Bürozwecken ist grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit. Wenn dem Vermieter hohe Umsatzsteuerbeträge im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit entstehen, so sollte er die Option ausüben, da er dann die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen kann. Allerdings muss er das Einvernehmen mit den Mietern herstellen. Dabei wird der Rechtsanwalt der Optionsausübung in der Regel zustimmen, da er die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann. Beim Arzt wirkt sich die Optierung auf Regelbesteuerung dagegen nachteilig aus, da bei ihm die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht mehr abgezogen werden kann und somit einen echten Kostenfaktor darstellt.“