Bei Mietobjekten, die nicht bloß im Eigentum einer, sondern mehrerer Personen stehen, wird eine sogenannte Miteigentumsgemeinschaft gebildet. Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten wird in diesem Fall auf Ebene der Gemeinschaft ermittelt und dann entsprechend der jeweiligen Miteigentumsquote den einzelnen Miteigentümern zugerechnet. Sowohl auf Ebene der Miteigentumsgemeinschaft als auch auf Ebene der einzelnen Miteigentümer ist eine eigene Steuererklärung zu erstellen. Die Veräußerung von Miteigentumsanteilen ist nur dann steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Ankauf erfolgt und somit die Spekulationsfrist unterschritten ist.
Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der (entgeltlichen) Anschaffung zu laufen und endet mit dem Zeitpunkt der Veräußerung. Wurden innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung Herstellungsaufwendungen geltend gemacht, verlängert sich die Spekulationsfrist auf 15 Jahre. Wurde die Beteiligung unentgeltlich erworben, ist auf den (entgeltlichen) Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen.
Beispiel
A und B sind jeweils Hälfteeigentümer an zwei Zinshäusern. A hat die Beteiligung im Jänner 1994 entgeltlich, B seinen Hälfteanteil im August 2001 im Erbweg erworben. Das Zinshaus 1 wurde im Mai 1994 um € 5 Mio., das Zinshaus 2 im April 1998 um € 5,5 Mio. angeschafft. A veräußert im Jahr 2007 seinen 50%-Anteil an C um € 6 Mio.
Lösung
Da das Zinshaus 1 im Jahr 1994 angeschafft wurde, liegt der darauf entfallende Teil der im Jahr 2007 vorgenommenen Beteiligungsveräußerung außerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist. Hinsichtlich Zinshaus 2 – angeschafft im Jahr 1998, die 10jährige Spekulationsfrist ist somit noch nicht abgelaufen – ist eine Verhältnisrechnung vorzunehmen. Vom Veräußerungspreis der Beteiligung von A in Höhe von € 6 Mio. sind somit € 392.000 als steuerpflichtiger Spekulationsgewinn in der Einkommensteuererklärung auszuweisen.