Dabei überlassen die Wohnungseigentümer ihre Wohnungen dem Mietenpool, der diese im eigenen Namen an Dritte weitervermietet. Das Ergebnis aus dieser Vermietung wird auf die einzelnen Anleger entsprechend ihrem Wohnungseigentumsanteil aufgeteilt.
Es liegen somit folgende Leistungsbeziehungen vor:
- Bauträger – Anleger (hinsichtlich Kauf der Eigentumswohnung)
- Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) – Anleger (hinsichtlich Betriebskosten)
- Anleger – Mietenpool (hinsichtlich Überlassung der Wohnung zur Vermietung)
- Mietenpool – Mieter (hinsichtlich Mietvertrag)
Stellt der Bauträger bei Verkauf der Wohnung nun Umsatzsteuer in Rechnung oder verrechnet die WEG die Betriebskosten mit Umsatzsteuer an die Wohnungseigentümer, hat sich in der Vergangenheit folgendes Problem gestellt: Die Finanzämter haben die Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentümer und somit deren Vorsteuerabzug nicht anerkannt, wenn diese dem Mietenpool die Wohnung zur Weitervermietung unentgeltlich überlassen oder nur die Betriebskosten (inklusive Umsatzsteuer) in Rechnung gestellt haben. Die Finanzämter sind dann von einer nicht steuerbaren Nutzungsüberlassung an den Mietenpool und einer nicht unternehmerischen Tätigkeit der Anleger ausgegangen. Der Vorsteuerabzug blieb den Anlegern somit versagt.
Anteil am Überschuss der Vermietungsgemeinschaft
Nunmehr wird zwar in den Umsatzsteuerrichtlinien festgehalten, dass eine Unternehmereigenschaft des Wohnungseigentümers nur dann vorliegt, wenn die Nutzungsüberlassung der Wohnung an den Mietenpool entgeltlich erfolgt. Zusätzliche Voraussetzung ist, dass keine Liebhaberei vorliegt. Allerdings wird zur Klarstellung ausgeführt, dass auch dann von einer entgeltlichen Nutzungsüberlassung auszugehen ist, wenn der Wohnungseigentümer einen Anteil am Überschuss der Vermietungsgemeinschaft erhält. Dieser Anteil wird als Entgelt für die Leistung (Nutzungsüberlassung) des Wohnungseigentümers angesehen.
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