Immobilien sind nicht nur eine relativ sichere und wertbeständige Anlageform, sie gehören auch in jedes Anlageportfolio um eine ausgewogene Vermögensveranlagung sicherzustellen. Seit Herbst dieses Jahres kann das auch in Form eines Investmentfonds geschehen. Kriterien eines Immobilienfonds
- Immobilienfonds sind „normalen“ Investmentfonds nachgebildet. Sie werden von Kapitalanlagegesellschaften für Immobilien (KAG) gegründet, welche das Immobilienvermögen treuhändig für die Zeichner der Fondsanteile halten und managen.
- Die Wertermittlung der Immobilienfondsanteile erfolgt – mangels von Börsenkursen – auf Basis des Gesamtwerts der im Fonds befindlichen Immobilien zuzüglich der sonstigen Vermögenswerte sowie abzüglich der Verbindlichkeiten. Deshalb müssen die im Immobilienfonds befindlichen Immobilien mindestens einmal jährlich durch zwei unabhängige Immobiliensachverständige bewertet werden.
- Jeder Immobilienfonds muss mindestens zehn Immobilien umfassen, wobei keine der Immobilien mehr als 20% des Fondsvolumens ausmachen darf.
- Zum Schutz der Anleger sind die Einbindung einer Depotbank sowie eine Vollstreckungssperre und eine Konkurssicherheit zu Gunsten der Anteilseigner vorgesehen.
- Im Gegensatz zu den bisher am Markt befindlichen Immobilienveranlagungen hat die KAG den Anteilsinhabern auf deren Verlangen ihren Anteil aus dem Immobilienfonds auszuzahlen. Zu diesem Zweck muss mindestens 10% des Fondsvermögens in liquiden Mitteln gehalten werden.
- Es können ausschüttende und thesaurierende Anteilsscheine vorgesehen werden.
Wir wird ein Immobilienfonds besteuert? Die Besteuerungsregeln für Immobilienfonds sind eine Mixtur zwischen der Besteuerung von Wertpapieren und jener von direkten Immobilieninvestitionen. Demnach ermittelt sich der steuerpflichtige Gewinn eines Immobilienfonds aus drei Komponenten:
- Mieteinnahmen der Immobilien: Bei der Ermittlung der Gewinne aus der Vermietungstätigkeit darf keine Abschreibung berücksichtigt werden. Für künftig anfallende Instandhaltungsaufwendungen ist eine gewinnmindernde Rücklage in Höhe von 20% der Nettomieterträge eines jeden Jahres zu bilden.
- Wertentwicklung der Immobilien: Die Gewinne aus der Wertentwicklung der Immobilien sind mindestens einmal jährlich durch Sachverständigengutachten zu ermitteln. Die Aufwertungsgewinne werden nur zu 80% im steuerpflichtigen Gewinn berücksichtigt.
- Sonstige Erträge: Die dritte Gewinnkomponente sind die Veranlagungserträge aus dem sonstigen Fondsvermögen, insbesondere aus liquiden Fondsmitteln.
Der so ermittelte Gewinn unterliegt – unabhängig davon, ob er ausgeschüttet wird oder nicht – bei Privatanlegern dem 25%igen Kapitalertragsteuerabzug und ist damit endbesteuert. Diese Gewinne müssen also nicht mehr in einer Einkommensteuererklärung angegeben werden. Immobilienfondsanteile sind jedoch im Unterschied zu „normalen“ Investmentfondsanteilen nicht von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit!