Kein Käufer eines Unternehmens wird erfreut sein, wenn der betriebsnotwendige Mietvertrag mit der Geschäftsübernahme plötzlich ausläuft oder der Mietzins erhöht wird. So mancher Standortvorteil wäre dann nämlich hinfällig. Grundsätzlich kann im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dem Erwerber eines Unternehmens der Mietvertrag vom Vermieter nicht gekündigt werden. Voraussetzung für das Eintrittsrecht ist aber, dass es sich um die Weiterführung eines „lebenden“ Unternehmens handelt und dass dieses in derselben Branche weitergegeben wird. Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber sind gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter die Übertragung des Unternehmens anzuzeigen. Ausgenommen vom Eintrittsrecht sind etwa Räume in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen, wobei Räume, die nachträglich durch den Ausbau des Dachbodens entstanden sind, nicht zählen. Anhebung des Mietzinses Der Vermieter ist berechtigt den Mietzins anzuheben, falls der vom ehemaligen Mieter bezahlte Mietzins niedriger ist als ein angemessener Mietzins unter Berücksichtigung der vom Unternehmen ausgeübten Tätigkeit. Bei Kapital- oder Personengesellschaften als Mieter kann der Vermieter auch bei einer Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussnahmemöglichkeit die Miete erhöhen. Eine solche Änderung liegt vor, wenn mehr als die Hälfte der Anteile an einer GmbH den Eigentümer wechseln oder durch Veräußerung der Anteile ein ehemaliger Minderheitsgesellschafter Anteile in Höhe von mehr als 50 % hält. In einem Erkenntnis hat der Oberste Gerichtshof (OGH) sogar entschieden, dass in Fällen, in denen dieser „Machtwechsel“ durch Fruchtgenussvereinbarungen erreicht wird, die Miete angehoben werden darf. Wir empfehlen Ihnen daher, diese Frage im Vorfeld von Unternehmensübertragungen einer detaillierten Prüfung unterziehen zu lassen.