Umsatzsteuer bei Gebäudeverkäufen

Der Verkäufer eines Gebäudes kann jedoch zur Verrechnung von Umsatzsteuer „optieren“ und die Immobilie mit Umsatzsteuer in Höhe von 20 % verkaufen. Diese Vorgangsweise ist aus Sicht des Verkäufers immer dann sinnvoll, wenn das Gebäude vermietet wurde und in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf höhere Investitionen getätigt wurden. Anlässlich der Investitionen darf sich der Eigentümer nämlich die Vorsteuern – also jene Umsatzsteuer, die ihm die Baufirmen in Rechnung gestellt haben – vom Finanzamt zurückholen. Falls es im Laufe der nächsten neun Jahre nun zu einem unecht befreiten Umsatz (z.B. Verkauf des Gebäudes) kommt, ist eine Zehntelberichtigung“ der Vorsteuer vorzunehmen. Das Ausmaß der Vorsteuerberichtigung (Rückzahlung an das Finanzamt) nimmt beginnend mit dem auf die Investition folgenden Jahr jährlich um 1/10 der ursprünglich beanspruchten Vorsteuer ab. Beispiel: Ein Hauseigentümer hat im Jahr 1999 eine Großreparatur in seinem Mietshaus durchgeführt. Die Kosten dafür betrugen € 120.000 inklusive Umsatzsteuer. Die Vorsteuer, die er sich dafür vom Finanzamt zurückholte, betrug also € 20.000. Im Jahr 2005 – also nach 6 Jahren – verkauft der Hauseigentümer das Mietwohnhaus. Er muss nun 4/10 der seinerzeit erhaltenen Vorsteuer (also € 8.000) dem Finanzamt zurückzahlen. Außerdem darf der Hauseigentümer diese Zehntel (im Beispiel € 8.000) dem Käufer nicht in Rechnung stellen – selbst wenn dieser das Gebäude vermietet. Er muss somit die Zehntelberichtigung selbst tragen. Option zur Umsatzsteuerpflicht Um diesen Nachteil zu vermeiden, optieren viele Verkäufer von Mietshäusern zur Umsatzsteuerpflicht und stellen dem Käufer die Umsatzsteuer für das gesamte Mietshaus in Rechnung. Der Käufer darf sich – sofern er das Gebäude weitervermietet – die Umsatzsteuer dann als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Der Nachteil für den Käufer besteht aber darin, dass die Umsatzsteuer die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und die Grundbuchseintragungsgebühr erhöht. Dadurch steigen sowohl die Grunderwerbsteuer, die im Regelfall 3,5 % des Kaufpreises beträgt und die Grundbuchseintragungsgebühr, die 1 % ausmacht, um 20 %. Außerdem beginnt für den Käufer die Frist für die Vorsteuerrückrechnung (Zehntelberichtigung) neu zu laufen. Wenn er etwa nach 3 Jahren das Gebäude verkauft, müsste er 7/10 der Umsatzsteuer (die ihm der Verkäufer in Rechnung gestellt hat) über die Zehntelberichtigung dem Finanzamt zurückzahlen, sofern er nicht einen Käufer findet, der seinerseits das Gebäude vermietet und mit einer Umsatzsteuerverrechnung einverstanden ist. Falls er das Gebäude privat nutzt, hat er die Zehntelberichtigung sogar selbst zu tragen. Die Option zur Umsatzsteuer kann bei Gebäudeverkäufen eine wichtige Rolle spielen. Lassen Sie uns zuvor prüfen, ob dies auch in Ihrem Falle sinnvoll sein kann. „