Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes gelten Mietzinsvorauszahlungen im Zeitpunkt ihrer Zahlung beim Vermieter in voller Höhe als zugeflossen. Kommt es – etwa wegen vorzeitiger Vertragsauflösung – zur Rückzahlung des noch nicht verbrauchten Teiles der Vorauszahlung, so entstehen dem Vermieter Werbungskosten oder Betriebsausgaben, die er von der Steuer absetzen kann. Könnte die Zahlung dagegen beim Vermieter in Teilbeträgen über mehrere Jahre verteilt versteuert werden, könnte er vielleicht ein einmaliges Ansteigen der Steuerprogression verhindern. Wie kann eine Versteuerung im Jahr des Zuflusses vermieden werden? Mietvorauszahlungen führen zu einem sofortigen Einnahmenzufluss. Um die damit einhergehende Versteuerung im Jahr des Zuflusses zu verhindern, darf der voraus gezahlte Geldbetrag nicht als „Miete“ dargestellt werden. Vielmehr gewährt der Mieter seinem Vermieter ein Darlehen, deren Rückzahlungsbeträge monatlich mit der laufenden Miete verrechnet werden. Der Vermieter kann damit wie bei einer Mietvorauszahlung sofort über den gesamten Geldbetrag verfügen, muss diesen aber erst nach Maßgabe der vereinbarten Darlehensrückzahlungen verteilt über den Darlehenszeitraum versteuern. Was ist dabei zu beachten? Die Rückzahlungsverpflichtung muss vom Fortbestand des Mietverhältnisses losgelöst sein. Wenn das Mietverhältnis (vorzeitig) aufgelöst wird, muss der Restdarlehensbetrag weiterhin getilgt werden und darf nicht zugunsten des Vermieters verfallen. Weiters sind Laufzeit, Rückzahlungsmodalität und eine (allfällige) Verzinsung des Darlehens zu vereinbaren. Achtung! Im Mietvertrag darf kein Kündigungsverzicht vereinbart werden, ansonsten tritt trotz „Darlehenscharakter“ eine Sofortbesteuerung beim Vermieter für den Zeitraum des Kündigungsverzichtes ein. Beispiel: Im Jahr 2004 erhält der Vermieter eine „Vorauszahlung“ für 10 Jahre in Höhe von € 100.000. Die Vorauszahlung hat laut Vertrag Darlehenscharakter und ist bei Auflösung des Vertrages anteilig rückzuzahlen. In einem weiteren Vertrag wird vereinbart, dass der Mietvertrag für 7 Jahre unkündbar ist. Damit fließen € 70.000 sofort zu, die restlichen € 30.000 sind im 8. bis 10. Jahr zu jeweils € 10.000 zu versteuern.