Steuerfalle bei Grundstücksverkäufen!

Oftmals steht der geplagte Steuerzahler vor der Frage, wie viele Grundstücke aus seinem Privatvermögen verkauft werden können, ohne dabei gleich eine Steuerlawine aus zu lösen. Die Abgrenzung zwischen dem so genannten „gewerblichen Grundstückshändler“ und dem Steuerpflichtigen, der hin und wieder ein Grundstück des Privatbesitzes verkauft, führt nämlich immer wieder zu Problemen. Selbst die Rechtsprechung und Verwaltungspraxis der Finanzbehörde gibt keine klare Linie vor. 10-jährige Spekulationsfrist Fest steht, dass ein einzelnes Grundstück nur dann steuerfrei aus dem Privatvermögen verkauft werden kann, wenn die 10-jährige Spekulationsfrist eingehalten wurde. Zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie müssen also zumindest 10 Jahre vergangen sein. Dann ist zu klären, ob mehrere Grundstücksverkäufe zusammen bereits einen gewerblichen Grundstückshandel begründen oder ob es sich dabei nur um steuerfreie Verkäufe handelt. Dabei ist es entscheidend, wie viele Grundstücke veräußert werden, welcher Zeitraum zwischen den einzelnen Veräußerungsvorgängen liegt und welche Absicht hinter den Verkäufen steht. Die „Drei-Objekt-Grenze“ Der deutsche Bundesfinanzhof – dessen Entscheidungen auch Vorbild für österreichische Behörden sein könnten – hat nunmehr in einem aktuellen Urteil die „Drei-Objekt-Grenze“ als Richtschnur für eine Beurteilung vorgegeben. Ein Grundstücksverkäufer agiert dann noch steuerfrei, wenn er nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft hat. Selbst dann kann es aber zur Annahme eines Gewerbebetriebes kommen, wenn der Steuerpflichtige nicht zweifelsfrei nachweist, dass er von Anfang an keine Veräußerungsabsicht gehabt hat. Liquidität oder Steuernachzahlung? Beim Verkauf des vierten Grundstückes in einem engen zeitlichen Rahmen ist daher zu überlegen, ob der Vorteil einer sofortigen Liquidität durch den Verkauf der Immobilie das Risiko einer hohen Steuernachzahlung rechtfertigt. Selbst wenn die ersten drei Grundstücke nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei verkauft worden sind, könnte der Verkauf des vierten einen steuerpflichtigen Grundstückshandel begründen. Steuerpflichtig wären dann aber alle vier Verkäufe. Um solch unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie private Grundstücksverkäufe jedenfalls zuvor mit uns besprechen.