Beim Immobilien-Leasing wird ein Gebäude nicht vom künftigen Nutzer des Gebäudes, sondern von einer Leasinggesellschaft errichtet, die in der Folge dem Leasingnehmer das Gebäude zur Nutzung überlässt und am Ende der Leasingdauer eine Kaufoption eingeräumt. Der Steuervorteil bei solch einem Modell liegt darin, dass die Leasinggesellschaft für die Baukosten sofort den vollen Vorsteuerabzug vornehmen kann und Umsatzsteuer nur auf die laufenden Leasingraten an den Leasingnehmer weiterverrechnen muss. Im Falle der Vermietung für Wohnzwecke kommt darüber hinaus auch nur der reduzierte Umsatzsteuersatz von 10% zur Anwendung. Nach mindestens zehn Jahren kann der Leasingnehmer das Gebäude umsatzsteuerfrei erwerben, ohne dass der Leasinggeber eine Vorsteuerkorrektur vornehmen muss.
Die Finanz prüft streng
Solche Gestaltungen nimmt die Finanz genau unter die Lupe, und prüft, ob nicht in Wahrheit ein Kaufgeschäft, und nicht eine bloße Nutzungsüberlassung vorliegt. In diesem Fall wird das Gebäude von vorne herein wirtschaftlich dem Leasingnehmer zugerechnet und der Steuervorteil kann nicht lukriert werden. Die Einkommensteuerrichtlinien legen für die Zurechnung Kriterien fest. Für einen Kauf spricht bei Vorliegen eines Vollamortisationsleasingsvertrages (hier werden die Gesamtkosten des Leasinggebers über die Grundmietzeit amortisiert):
- wenn Grundmietzeit und gewöhnliche Nutzungsdauer annähernd übereinstimmen (> 90%), oder wenn die Grundmietzeit weniger als 40% der Nutzungsdauer beträgt,
- wenn die Grundmietzeit zwischen 40% und 90% der gewöhnlichen Nutzungsdauer liegt und der Leasingnehmer darüber hinaus noch ein Optionsrecht besitzt, das Leasingobjekt um ein wirtschaftlich nicht ausschlaggebendes Entgelt zu kaufen oder weiter zu mieten,
- wenn das Leasinggut speziell auf die individuellen Bedürfnisse des Leasingnehmers zugeschnitten ist und nach Ablauf der Dauer nur noch sinnvoll von ihm verwendet werden kann (Spezialleasing).
Bei Teilamortisationsleasing (hier werden die Gesamtkosten des Leasinggebers nicht über die Grundmietzeit amortisiert) spricht für die Zurechnung zum Leasingnehmer:
- wenn Grundmietzeit und Nutzungsdauer annähernd übereinstimmen,
- wenn der Leasingnehmer sowohl das Risiko der Wertminderung als auch die Chance der Wertsteigerung trifft,
- wenn bei einer Kaufoption zum Restwert dieser erheblich niedriger ist als der voraussichtliche Verkehrswert,
- wenn Spezialleasing vorliegt.
Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH), der an die Richtlinien der Finanzverwaltung nicht gebunden ist, sieht die Sache aber strenger. Er erblickt in einem Leasingvertrag dann ein Kaufgeschäft, wenn die Nicht-Ausübung einer vereinbarten Kaufoption „gegen jede Vernunft“ wäre.
Tipp: Um daher weiterhin bei einem Immobilien-Leasing vom Steuervorteil profitieren zu können, sollten Sie unter anderem folgende Punkte beachten:
- Der bei Ausübung der Kaufoption zu zahlende Restwert sollte möglichst gleich hoch sein wie der geschätzte Verkehrswert.
- Kautionen sind betragsmäßig dahingehend zu beschränken, als sie eine Gewisse Relation zu den Gesamtinvestitionskosten nicht übersteigen dürfen. Es ist jedenfalls schädlich, wenn die Kaution den Restwert zur Gänze erreicht.
- Steht der Grund im Eigentum des Leasingnehmers sind alle Kriterien nochmals verschärft zu sehen, da hier bereits ein gewichtiges Argument für das Vorliegen eines Kaufvertrages spricht.